Bon à la demande de Kapri (c’est fini) : je tranfère mon post ici et je l’ai complété.
Les trucs à retenir lors de l’emprunt :
avant toute chose le taux, gagner 1 an de remboursement grace aux taux, c’est plusieurs milliers d’euros en moins (pour ma part la SG me proposait les mêmes mensualités que la Banque Postale mais pour 2 ans de moins d’emprunt. Gain net : 48000 euros…)
la transférabilité du pret : le fait de pouvoir garder son prêt lors de la revente et d’un rachat derrière. il s’agit de garder surtout le taux si celui ci est intéressant. A noter que ça ne porte que sur le capital restant du. Les taux étaient assez faibles fin 2010/début 2011, c’était très intéressant d’avoir cette option, moins maintenant. Cependant au vu de la conjoncture et de la difficulté des banques à se financer, les taux pourraient encore monter donc l’option peut s’avérer un bon moyen d’économiser lors d’un futur achat. De plus, si les taux repartent à la baisse, rien n’oblige à utiliser cette option. Bref une option qui ne coute rien mais qui peut potentiellement rapporter pas mal.
le remboursement anticipé : extrêment important que celui-ci soit sans frais. En région parisienne la durée moyenne entre l’achat et la revente est de 5 ans. Si la banque refuse que ce soit sans frais, tenter de négocier pour que ceci le devienne au bout d’une période assez courte genre 4 ans… A noter que les frais sont en général de 6 mois d’intérêts, calculés le mois de la demande. 6 mois ça peut faire beaucoup au début du remboursement, beaucoup moins par la suite.
la modification des échéances. Si vous gagnez bien mieux votre vie, ou moins bien, il est possible de modifier ses échéances. Pour ma part, j’ai la possibilité de modifier mes échéances une fois chaque année. La modification est de + ou - 10% minimum (je peux changer de 12% en plus ou moins de mensualités mais pas de 8%).
enfin, pour moi le plus important mais très peut fait par pas mal de banques : la possibilité de ne pas payer pour une certaine durée. pour ma part j’ai droit à 12 mois sans frais, consécutifs ou non. Le chômage ça arrive vite, devoir vendre immédiatement c’est un coup dur.
enfin, je vais ajouter la délégation d’assurance. Obligatoire selon la loi, plein de banques la refusent. Le principe de la délégation d’assurance est de passer par une assurance autre que celle de la banque et donc de faire jouer la concurrence. Et là, on peut gagner jusqu’à 0.5% de différence sur le prêt !!! Pour info, ma copine et moi payons 0.08% et 0.09% d’assurance via délégation quand la SG proposait par défaut une assurance à 0,27 par tête. De plus notre assurance est sur la capital restant du et non pas fixe durant tout l’emprunt… Le revers de la médaille est que cette assurance assure très bien les jeunes et très mal (enfin à très cher) les plus agés et impose une batterie de tests de santé carabinés (VIH, cholestérol, THC, alcool, diabète…). Pour ma part, j’ai eu droit à un check up complet et gratuit :paf:
Les bonnes assurances sont difficiles à trouver. si vous êtes jeunes, en bonne santé, dirigez vous vers les assurances américaines débarquant sur le marché européen et voulant gagner rapidement des parts de marché. Leur taux sont vraiment en dessous des autres. Le marché s’étant ouvert à la concurrence relativement récemment (loi Lagarde du 1er juillet 2009).
Le conseil global, c’est de prendre au mieux les options permettant d’absorber les aléas qui jalonnent une vie (mariage, enfants, licenciement, reconversion professionnelle, décès…)
Modification des échéances : +1. C’est intéressant. De mon côté, je peux moduler dans la limite de 90% à 130% par rapport aux mensualités définies au départ, et les minimums sont +5% à la hausse et -15 euros à la baisse.
Remboursement anticipé : après la 7ème année pour moi. A noter que plus on se rapproche de cette limite, moins c’est intéressant de rembourser par anticipation. C’est surtout intéressant au début du prêt, mais il y a un minimum d’1 an à attendre avant de pouvoir le faire. Et évidemment, entre 6 ans et demi et 7 ans, vaut mieux attendre la limite des 7 ans
Délégation d’assurance : malheureusement je n’avais pas assez de temps pour démarcher d’autres assureurs, et encore moins pour faire un check-up complet. C’est l’inconvénient d’avoir des déplacements à répétition à l’étranger, on fait tout dans l’urgence entre 2 déplacements…
Le remboursement par anticipation dépend aussi du taux de l’emprunt.
S’il est élevé, en effet, vaut mieux le faire… !
Voir les conditions.
La plupart du temps, il se fait contre des frais.
Il y a effectivement une négociation possible avec gratuité après une certaine durée.
Mais il arrive que la banque fasse du sans frais sous condition qu’il ne soit pas fait en faveur d’un prêt dans une autre banque.
J’ai eu un excellent courtier, sympa, bon, connaissait bien son taff. Il m’a couté 450 euros (j’avais un prix négocié par l’agence) et m’a fait gagner 43000 euros par rapport à la meilleure offre que j’avais trouvé par moi-meme. Pour ceux qui en auraient besoin, ils peuvent me demander ses coordonnées par MP.
Tiens je viens de penser à un autre point : le montage financier.
Certaines banques, la SG et La Banque Postale au moins, font des montages à taux mixtes. Un emprunt sur 15 ans sur la majorité du prêt avec un emprunt sur 20 ans sur le reste.
Les taux sur 15 ans étant généralement bien mieux que sur 20 ans, cela peut valoir le coup. Attention à bien faire les simulations, car ce n’est pas toujours intéressant, en particulier parce qu’on ne rembourse quasiment que des intérêts sur la partie du prêt sur 20 ans. Pour ma part, ce montage financier explique en grande partie le gain trouvé par mon courtier.
Edité le 09/11/2011 à 15:11
Les assurances me coûtent un peu moins de 9000 mais j’emprunte beaucoup moins que toi aussi (170 000). J’aurais peut-être pu diviser par 2 en cherchant ailleurs.
Par contre je n’ai pris que l’ADI (assurance décès-invalidité), obligatoire. Je n’ai pas pris d’APE (assurance perte emploi).
Oui mais quelquefois la vie réserve des surprises :pfff: J’en parle en connaissance de cause. Bien sur lorsque l’on bosse dans le publique avec un statut de titulaire oui, mais dans le priver faut faire gaffe :oui:
Je dis juste que l’assurance perte d’emploi des assurances pour crédit sont des vastes fumisteries :
carence : ça peut aller de 6 à 12 mois après la signature du prêt pendant lesquels on n’est pas indemnisé… Genre tu deviens chômeur 1 mois après le début de ton prêt… Tu touches rien
franchise : 3 à 6 mois avant le début du versement…
durée : entre 18 et 48 mois
taux de prise en charge : entre 50% et 100%
entre 0.3 et 0.7% du capital emprunté en plus par mois à payer ou alors entre 1 et 7% de mensualité en plus…
Non décidément, la clause de non paiement des mensualités pendant une durée limité est plus avantageuse et ne coute rien. Si le chômage dépasse l’année, je pense qu’il faut penser à revendre malheureusement ou envisage de réduire les mensualité. C’est dur mais ça me semble plus sûr :neutre:
Han un topic pour moi, bon c’est ici qu’on maudit ses banquiers / assureurs / courtiers ?
Oubliez pas le très intéressant Prêt Paris Logement, qui marche si on est locataire depuis 2 ans à Paris et qu’on est en période de transition salariale (faut avoir à la fois les moyens d’acheter à Paris et une feuille d’impôt N-2 pas trop chargée, par ex < 48k net fiscal pour 2, donc forcément ça marche soit si on a un gros apport soit si on entre dans la vie professionnelle).
60k à 0% sur 15 ans pour nous deux, par ex (cumul avec PTZ de 35k sur 8 ans et Prêt action logement de 25k @1.75% sur 15 ans … + prêt de 260k sur 23 ans gloups :s ).
[quote="Asbel"]
Remboursement anticipé : après la 7ème année pour moi. A noter que plus on se rapproche de cette limite, moins c’est intéressant de rembourser par anticipation. C’est surtout intéressant au début du prêt, mais il y a un minimum d’1 an à attendre avant de pouvoir le faire. Et évidemment, entre 6 ans et demi et 7 ans, vaut mieux attendre la limite des 7 ans
[/quote]
Toi t’es à la Poste
De toute façon si tu bénéficies du PTZ, tu doit rembourser le PTZ en priorité, donc s’il dure 8 ans faut mieux attendre 8 ans (sauf si bien sûr c’est pour acheter après)
[quote="Gwenichou"]
enfin, je vais ajouter la délégation d’assurance. Obligatoire selon la loi, plein de banques la refusent. Le principe de la délégation d’assurance est de passer par une assurance autre que celle de la banque et donc de faire jouer la concurrence. Et là, on peut gagner jusqu’à 0.5% de différence sur le prêt !!! Pour info, ma copine et moi payons 0.08% et 0.09% d’assurance via délégation quand la SG proposait par défaut une assurance à 0,27 par tête. De plus notre assurance est sur la capital restant du et non pas fixe durant tout l’emprunt… Le revers de la médaille est que cette assurance assure très bien les jeunes et très mal (enfin à très cher) les plus agés et impose une batterie de tests de santé carabinés (VIH, cholestérol, THC, alcool, diabète…). Pour ma part, j’ai eu droit à un check up complet et gratuit :paf:
[/quote]
Si la banque refuse ou traine les pieds, attendez d’avoir l’offre de crédit pour à ce moment redemander une offre (par LRAR) avec délégation d’assurance (bien entendu arrangez vous pour avoir votre contrat avant de recevoir l’offre, car ça retarde le tout, mais n’hésitez pas à retarder la signature finale pour gagner des dizaines de milliers d’euro !! ) ILS N’AURONT PAS LE DROIT DE REFUSER SI VOTRE ASSURANCE PROPOSE AU MOINS LES MÊMES GARANTIES (Pensez à envoyer le contrat d’assurance groupe de la banque pour que votre assurance déléguée rajoute des clauses éventuellement pour se blinder sur ce point) ILS n’AURONT PAS LE DROIT NON PLUS DE REVOIR LE TAUX SELON l’ASSURANCE SI L’OFFRE EST EDITEE
(Loi “Lagarde 2010”)
Autre point important:
Si vous répondez un questionnaire médicale (ou une visite) répondez NON aux questions si l'item n'a aucune conséquence / séquelles (par exemple radio suite accident de ski il y a X année [u]sans séquelles[/u] soyez pas cons comme moi et racontez pas votre vie !!!)
Edité le 17/11/2011 à 15:53
Le PTZ+ va déjà être largement revu à la baisse au 1er janvier 2012 (il marchera plus dans l’ancien et sera de nouveau conditionné aux ressources).
[quote="Gwenichou"]
Si, par le biais du PACS, tu peux définir ton pacsé comme héritier via acte notarial. Sans PACS, la succession coutera cher en droit à payer puisqu'aucun lien civil.
C’est donc un prérequis à l’acte notarial pour ne pas payer de droit (enfin bien les alléger…).
[/quote]
Oui c’est indispensable de se PACSer !!! (+ testament), sinon ta copine aurait payé l’usufruit (le jus d’fruit comme on dit) faut que je le fasse aussi.
Si l'OP veut rajouter.
Pour préparer votre dossier d’achat pensez à tout scanner:
3 derniers bulletins de salaires, dernier salaire décembre
3 derniers relevés de compte
Les CDI
3 derniers Loyers (des loyers couvrant la période 2 ans ou attestations de logement pour le Prêt Paris Logement)
Bail de location actuel
Cartes d’identités
RIB actuels (car votre banque va sûrement changer)
Justificatifs d’apport (capture de compte en banque OK si quelque part votre nom est mis en correspondance avec le numéro de compte)
Déclarations d’impôts N-1 (PTZ), N-2 (Prêt Paris Logement)
Taxe d’habitation (Prêt Paris Logement)
Simulations / propositions des banques précédentes (pour faire monter les enchères à chaque coup, bien entendu)
Et bien sûr à chaque fois que vous allez voir une banque, apportez photocopies + originaux.
Voilà y’en a peut être trop mais y’en a jamais trop avec les banques :ane:
Edité le 17/11/2011 à 16:04
